空き家リフォームのメリット・デメリット | 尼崎市2024年リフォーム・遺品整理事例紹介
今、日本では全国的に空き家が増えており、それは深刻な社会問題に発展しております。総務省が5年ごとに実施している「住宅・土地統計調査」によると2013年時点での空き家率は13.5％、空き家数は6,000戸にも及びます。少子高齢化の影響で空き家率は年々上昇傾向にあり、空き家率はこれからも徐々に増えていくと考えられているのです。
空き家のほったらかし管理で税金が6倍に！？
この様に全国的に増加傾向にある空き家のデメリットはというと、この空き家を解体するためには費用がかかります。また、解体して更地になると固定資産税が高くなってしまいます。このような理由から空き家のまま放置されている物件は後を絶ちません。しかし、この空き家を放置していると不法投棄や犯罪の温床になってしまうことがあります。これらの現状を受け、2023年12月13日に施行された【改正空家対策推進特措法】により、空き家を放置したままでいると、2024年度以降は固定資産税の減額措置が受けられず【税金が6倍】になるケースも。この機会に空き家をリフォームし、デメリット解消！資産の有効活用を始めてみてはいかがでしょうか。
空き家リフォームの目的と費用
そんな空き家のリフォームの目的は、主に以下の3つです。
・自宅にするため
・売却するため
・賃貸物件として活用するため
相続した実家や購入した空き家をリフォームし、自宅や賃貸住宅として活用するケースは少なくありません。また、売却して手放すことを検討している人も多いのではないでしょうか。
それぞれの目的に応じて、必要となるリフォーム工事の内容は異なります。
例えば、自宅として活用する場合は、老朽化した設備や内装のリフォームだけではなく、家族構成やライフスタイルに合わせた間取りへの変更が必要になるかもしれません。
また、賃貸物件や売却のためであれば、ターゲットとする層が使いやすい設備や内装、間取りをリサーチしておくことも大切ですし、自宅リフォームに掛ける予算とは別で、投資的な考え方も必要となります。空き家リフォームを検討する際は、最初にリフォームの【 目 的 】を明確にしておくことが大切ですね。
リフォームの目的と費用の相場
「空き家」は築年数や劣化具合はそれぞれ違うため、リフォーム費用も様々です。空き家になっていた期間が短く、築年数が浅い物件ならそれほど手を加えないで最低限のリフォームで済むこともありますが、逆に、築年数が古く「空き家歴」が長いと、全体的なリノベーションをしなければならないこともあります。
特に、構造部分の劣化やシロアリ被害、耐震性や断熱性などは、ご自身では判断できないことも多いため、プロにチェックしてもらうことが重要となります。施工しはじめてシロアリの被害が確認され、追加費用になることもございます。追加費用に不安がある方は、別途料金と調査期間は必要にはなりますが本格的にインスペクション(住宅診断)してもらうことをおすすめします。インスペクションは5～10万円位の費用で実施できます。また、診断結果をもとに、工事内容を具体的に決めるとスムーズな施工が可能になります。
フルリフォームの場合の相場費用はいくらか
設備の改修によって、現状よりも高い性能にする改修工事、間取りの変更や、水道管・配水管の交換・移動など、建物の構造部に近い大規模な改修工事も含まれまれるフルリフォームをする際の費用相場の目安は、マンションなら250～1,000万円/戸、一戸建てなら500～2,000万円ほどです。ただし、建物の老朽化具合や、新しく選ぶ設備の違いによっても価格が変動します。
部分的なリフォームの費用と価格
壁紙・床を部分的に交換する工事や、トイレ・キッチン・浴室などを一緒にリフォームする場合なら、合計で数十万～500万円以内に収まります。水回りは特に劣化しやすく、古いタイプから最新式の設備に変えることで家全体の機能性がアップするので、優先的にリフォームされると喜ばれます。
空き家を「売却」もしくは「賃貸」にする場合は、壁紙が汚れていると嫌がる方が多いため、綺麗なクロスに交換はマストですね。
リフォームの メリットとデメリット
空き家をリフォームするメリットは、前述した空き家を放置する様々なリスクを軽減できることです。また、リフォーム後も適切な管理をしていれば、特定空家や管理不全空家に指定される可能性も低く、固定資産税も抑えられます。
また、リフォームをすることで空き家の【資産価値が高まり】売却や賃貸として活用し、利益を出すことも可能になります。放置している空き家がある場合は、まずは信頼できるリフォーム会社に相談しながら、リフォーム後の活用方法も視野に入れて検討下さい。弊社ではご相談は無料で承っております。気になっておられるようでしたら、お問い合わせよりメッセージいただくか、もしくは弊社フリーダイヤルまでご連絡下さい。【 0120-39-3834 】
空き家リフォームのメリット
空き家を放置していると不法投棄や犯罪の温床になる防犯リスク以外にも、倒壊してしまう防災リスクが高まる可能性が出てきます。万が一建物が崩壊すれば近隣住民へ迷惑がかかりますし、もし倒壊で誰かが被害を被ったとなれば【賠償責任】という問題も発生してしまいかねません。今後空き家を利用する・利用しないに関わらず、家主は建物の安全性を確保しておかなければいけないのです。
また、空き家は人が住んでいる住宅と違い、窓を開けて空気の入れ替えをすることがありません。そのため内部が湿気で痛みやすく通常よりも劣化が早く進んでしまいます。他にも動物が侵入、壁紙が汚れてしまう、基礎部分がシロアリに食われてしまうなど、対応が分からないからと放置していても、ただただ劣化していく一方です。劣化がかなり進み、もう人が住めるような家ではないと諦めてしまう方も多いのではないでしょうか？
しかし、リフォームをすることで空き家は驚くほどキレイに生まれ変わります。見た目がキレイになって住めるようになるだけでなく、売却しようと思えば買い手がつくこともありますし、賃貸として貸し出すという選択から利益を得ることも視野に入るようになるでしょう。
空き家リフォームのデメリット
空き家のリフォームには少なからず費用がかかります。長年空き家にしている場合は相当な劣化が進んでいると思われますので、予想以上の出費になってしまうこともあるでしょう。また、建物が昭和56年（1981年）以前に建築されていた場合は現在の耐震基準を満たしていない可能性もあります。この場合、壁や床などの修繕だけでなく【耐震補強工事】が必要になるため、さらに費用がかさんでしまうかもしれません。とはいえ放置したところで問題が解決するわけでもなく、これらの費用は避けることはできません。一日でも早く、対策を進める必要があります。
ですが、建物を見ただけで、どんな工事が必要でどれくらいの費用がかかるかすぐに分かる人はいません。特に基礎部分の劣化は目で見ただけで分かるものではありませんので、素人目には判断しようもないはずです。そこでおすすめしたいのが住宅診断（インスペクション）。費用相場は5万円～10万円で、専門家が建物の劣化状況やリフォームの費用の概算、今後のアドバイス等を行ってくれます。国や自治体により補助金対象にもなります（対象条件付きではありますが、尼崎市でも空き家に関する様々な補助金が用意されていますよ。）空き家リフォームはこれらの住宅診断の結果をもとに進めていかれると良いでしょう。
尼崎市の空き家リフォーム 補助金制度とその利用方法
現在、尼崎市で空き家のリフォーム時に活用できる補助金制度は大きく３つございます。
◎子育てファミリー世帯及び新婚世帯向け空家改修費補助
◎空家改修費補助
◎戸建住宅賃貸化改修補助
いずれも対象には細かい条件がありますが、リフォーム費用の１/２（上限６０万円）など補助金がでるため、利用できる方は是非ご利用下さい。
◆子育てファミリー世帯及び新婚世帯向け空き家改修費補助
https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/sumai/konyu/1011582/1011583.html
申請期間：令和6年4月1日（月曜日）から令和6年12月27日（金曜日）まで
補助金額の上限は50万円（対象エリア：子育て住宅促進区域内）
◆空家改修費補助
https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/sumai/1021364/1024804.html
申請期間：令和6年4月1日（月曜日）から令和6年12月27日（金曜日）まで
補助金額の上限は60万円
◆戸建て住宅賃貸か改修補助
https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/sumai/1021364/1038292.html
申請期間：令和6年8月1日（木曜日）から令和6年12月27日（金曜日）まで
補助金額の上限は60万円（対象エリア：子育て住宅促進区域内）
※それぞれ細かい条件がありますので、詳細は尼崎市HPをご覧ください。
2024年11月現在、申請完了件数は、改修案件が１１件、解体補助申請件数も１１件だそうです。
例年に比べ２倍近い申請率なんだそうで、空き家の活用の注目度が高まっているのが感じられます。
今年も残すところ僅か、本年度の予算もあるため申請期間内に申請できたとしても、申請期間中に受付終了💦なんてこともございます。申請は、時間的余裕をもって申請されますように。
また、本年度終了したとしても、2025年度も申請受付されるそうです。（2024年11月12日確認）
来年度も４月以降の受付予定だそうですので、対象の補助制度があるようでしたら、継続される可能性は大ですので、今から申請準備されてるとよいと思います。 ※リフォーム契約前の申請でないと受理されませんので、その点だけ注意下さいね！
尼崎市の空き家リフォームの事例紹介
本年度、弊社で提案施工させていただいたリフォーム事例をご紹介させていただきます。
県外にお住いになられているお客様よりご相談いただきました。
ご相談内容
空き家になったご実家をリフォームし
シンプルに綺麗にオープンで明るい雰囲気の
賃貸住宅にしたいとのご希望でした。
リフォームする前に必要だったのが
ご実家に残された家財や遺品の整理でした。
大切なモノは既に持ち帰っておられるとのことで
したので建物内のモノは全て廃棄処分品として
対応させていただきました。
傾斜がきつく利用しずらかった既存の階段を解体撤去し
傾斜確度を緩やかにしたオープンな階段を
お部屋の中心に設置。
1階2階共に、オープンで使い易いワンフロアに変更
内装は、住まわれる方がアレンジしやすい様に
シンプルなデザインを提案
１Ｆフロア
２Ｆフロア
和室はあえてなくして、洋室に変更することで
押し入れは、スッキリ収納できる大型クローゼットに
窓は、断熱性を高めたニ重窓にし
在宅ワークにも、家事の合間の書き物や趣味にも
対応できる机コーナーを新設いたしました。
オープンでフラットなフロアにすることで
チェストなどの収納家具による間仕切りがし易くなります。
また、間仕切りに低い家具を利用することで
空間を広く見せつつもゾーニングが効いた
オープンな部屋使いができるようになります。
リフォーム後の賃貸物件の管理
リフォーム後の賃貸物件であっても借主がおられない状況が続きますと、空き家物件に戻ってしまいます。
リフォーム後は、物件リサーチ中の方に対してPRすることが重要になります。弊社では、専任のお片付けアドバイザーが在籍しており、お家の間取りや収納の使い方なども具体的にご提案もさせていただいております。ご希望であれば、インテリアコーディネーターによるインテリアも含めた撮影、ホームステージングの提案も対応しております。空き家管理対策のひとつの方法として、お気軽にご相談ください。
